中泰证券（600918）发布研报称，现房销售将对房地产行业的发展和房企经营模式产生长远的影响，后续仍需关注地方的落实情况及具体的配套支持政策。中泰证券继续看好房地产板块的中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企；港股方面可关注具备估值优势与弹性的龙头公司。
中泰证券主要观点如下：
现房销售政策的历史沿革
现房销售政策并非今年突然提出，而是早有布局推进，中国商品房销售政策的演变可分为四个阶段：1)早期阶段(1994-2004年)：中国房地产市场长期以预售制度为主，这种模式能够有效缓解开发企业资金压力，增加住房供给，同时降低购房门槛。2)现房销售试点阶段(2005-2019年)：2010年住建部鼓励各地结合当地实际，推行商品住房现售试点。南京、苏州、杭州等地相继在土地端设置过现房销售条件，平抑土地市场过热情绪。3)风险倒逼阶段(2020-2023年)：2020年海南全面推行现房销售，随后山东、四川、安徽等地相继鼓励有条件的地方开展现房销售试点。4)系统改革阶段(2024年至今)：2024年二十届三中全会明确提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件。
现房销售政策可能的推行节奏
河南信阳是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，对于其他城市试点探索具有借鉴意义。现房销售有助于化解房地产市场风险，加速库存去化，推动当地房地产市场健康平稳发展。土地市场疲软、库存压力大的地区更易于全面推行现房销售政策，未来或将有更多地区逐步推进。
当前实施现房销售主要面临着两大阻力：冲击市场供需平衡、降低土地出让金收入。杭州等热点城市期房销售占比较大、土地财政依赖度较高，在短期内全面推行现房销售的难度较大。
现房销售政策的影响及应对措施
现房销售政策对房企的影响：1)存货周转率下降。2)杠杆率被迫降低。3)盈利能力下降。在现房销售模式下，产品力将成为企业的核心竞争力，市场份额也将向头部房企集中，企业应不断提升自身对市场的研判能力，积极引入装配式建筑技术，由“规模扩张”逐渐转为“品质提升”。
投资建议：现房销售将对房地产行业的发展和房企经营模式产生长远的影响，后续仍需关注地方的落实情况及具体的配套支持政策。我们继续看好房地产板块的中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企；港股方面可关注具备估值优势与弹性的龙头公司。
风险提示：现房销售配套政策落地不及预期，行业基本面下行超预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。
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